本期嘉宾介绍：李培学 山东安邦顺意律师事务所 律师

                         许攀   钟凯丽集团济南钟凯丽装饰工程有限公司

山房午后茶现场

    主持人：二位下午好。很荣幸请到二位来到我们山房午后茶吧与我们一起讨论本期话题。如今年在济南的房地产市场，买房就要买地下室，买房就是精装修，买此类“附带产品”似乎已经成了约定俗成的规矩。“附带产品”中同样也不乏开发商为了促销赠送的电器产品，包括太阳能热水器、液晶电视等，好像又给购房者送来了不少实惠。本期我们就讨论一下关于购房的“附带产品”。

    很多房子在宣传的时候说自己的房子是精装修，最差也是厨卫简装，那么开发商所说的精装修或者简单装修，从装修公司方面看，或者从法律方面看，对于精装修和简单装修有没有一个严格的规定呢？

    李律师：所谓房屋的“附带产品”包括装修、地下室或阁楼、赠送品这三类。其实装修，严格说这不是一个法律问题而是开发商开发的市场产品问题。精、简装修要达到什么标准，目前并没有任何法律法规去规定限制它，也就是说没有法律界定和明确规范说明什么样属于精装修，什么样属于简装修。只是开发商在做房屋产品时，按照自己的标准向客户说明，最后要看购房者能不能接受这样的产品。

李培学 山东安邦顺意律师事务所 律师

    许小姐：我们装修行业对于精、简装修也没有严格的标准。一般所说的精装修是根据个人的喜好与设计师洽谈，商讨出一个满意的方案，客户认为那是精装修就是精装修。普遍开发商均给厨卫吊顶，增添厨卫具。此类装修好的新房这其中也各有利弊，开发商做好的装修可以省去业主大量的时间和精力，可以随时入住，可是它却缺少独特的风格，千篇一律，跟不上流行时代的变化，而且，在质量问题上，也不能完全保证。

   许攀   钟凯丽集团济南钟凯丽装饰工程有限公司

    主持人：听二位这样一解释，好像目前的新房带装修这一块处于一个没有人管的境地啊。

    李律师：严格说这是市场产品问题，不属于法律的范畴。

    许小姐：装修行业在这方面也是一个空白，没有明确规定。

    主持人：那么如果新购房的装修出现了问题能否认定它属于房屋质量问题呢？

    李律师：严格来说，应该是不能的。房屋的装修出了问题，只能说是开发商在做装修的时候没有达到装修的标准要求。如果从法律来说属于合同违约问题。房屋质量问题应该是裂缝、漏水、墙体倾斜等问题。

    主持人：许多房屋在购买的时候要搭配相应的地下室，房屋有产权证，这地下室或者阁楼能有产权吗？

    李律师：关于地下室和阁楼的产权问题，已经讨论了很久，一直存在诸多的争议。《物权法》出台之后，又一次提到了关于地下室的产权问题。《物权法》第74条中对地下室有了界定，但是争议仍然存在。目前这个问题仍有很大的空白，操作性比较弱。《物权法》可以理解为一个高位法，原则性很强，但是具体操作起来还是有很多的细节性空白。如果其中涉及房地产问题，很可能还要依靠以后可能出台的具体的“房地产法”等细节性专业法律。

    今天既然提到了关于地下室的问题，我就具体做个详细的解释吧。地下室现在争议和纠纷最多的就是关于车库的问题，归纳出来认可的三种可能性。车库分为夹层、地下、空地三种类型，不同车库分别对待。夹层车库所有权归开发商，谁租用谁拥有使用权。空地的车库一定归业主所有，因为在规划的时候是有容积率限制的，也就是说空地车库属于公摊面积内，因此它的产权应该属于业主。地下室在是在盖楼的时候根据《防空法》必须修筑的，在没有防空任务的时候可以转作他用。现在被普遍用作地下车库。这时候要分成两种情况，第一地下车库的成本是否计入了商品房的销售，如果计入了商品房的销售，车库就归业主所有。第二如果地下车库的成本没有算入商品房，那么它属于开发商，开发商可对其进行另外销售。

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