12月1日，国家发改委和商务部联合公布了《外商投资产业指导目录（2007年修订）》即将开始实施，在这份“目录”中，新增了限制外资进入房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的内容。这项被称为“二手房限外”令的政策，被业内视为是对一些外资背景和众多正在谋求海外融资的房地产中介公司扩张速度的“减速带”。

　　●限外措施延伸到中介领域

　　《外商投资产业指导目录》将产业分为鼓励、限制和禁止三类。从2007年修订版本与2002、2004版本比较可以看出，原来在2004年版本中列入“鼓励外商投资产业目录”的第八项“房地产业”被取消。而在“限制外商投资产业目录”的第八项“房地产业”中，则增加了房地产二级市场交易（存量房交易）及房地产中介或经纪公司。同时，对于外资进入土地成片开发和高档宾馆、别墅、高档写字楼、国际会展中心的建设和经营领域等，则继续限制。

　　“限外”政策的进一步明确，在市场层面并未产生出太大的震动。根据专业机构对市场的监测，这次“二手房限外”规定发布以来，没有像去年“限外令”执行以前引起一手市场的讨论与恐慌一样引起二手市场的格局变动。新规定发布至今，北京二手市场交易情况仍继续原来的发展状况未受影响，包括被视为外资主要需求方向的高档公寓市场也都显得水波不兴。对此，“中大恒基”副总经理付严表示，这次“二手房限外”的出发点应该是担心外资通过中介进入炒房领域, 可以看作是去年下半年以来房地产“限外”政策的延续，对真正的购房者、包括外籍购房人士，并没有什么新的规定，所以短期内不会给市场交易情况带来变化。

　　●中介海外融资进程或将放缓

　　与风平浪静的交易局势相比，“二手房限外”政策对中介机构的影响则可谓暗流潜涌。首当其冲的正是一些有外资背景的房地产中介机构，如港资背景的中原地产、台资背景的信义地产、美国背景的21世纪不动产。

　　中原地产华北区董事总经理李文杰解释说，像中原地产这样的公司，虽然“原籍”香港，但在进入内地之后，中原再开新的门店都是由设在内地的公司运用自己的资本进行的投资，换句话说，资金性质已由“外资”转为“内资”。因此，“二手房限外”对像中原地产这样的公司并不会产生什么影响。

　　然而新的政策对于很多正在进入或者试图进入中国房地产中介领域的外资产生的震荡则更为实质化。据了解，21世纪不动产在继2006年获得高盛2000万美元风险投资后，今年10月22日再次获得美国艾威基金(Avenue Capital)5200万美元投资。目前，该公司上下已经对“二手房限外”的问题三缄其口。但分析人士普遍指出，此项政策恐怕将引起此类公司的战略变迁。

　　事实上，“二手房限外”不仅是对现有中介资金结构的一次梳理，更是对众多打算将融资触角伸向海外的经纪机构的一次钳制。北京某大型房地产中介的负责人向记者透露，近来，北京几家大的房地产经纪公司或多或少都萌生过海外融资甚至上市的想法。他以自己所在的公司为例，一个月的营业额大约在5000万元左右，而扣除运营成本和人力支出，每个月的纯利润只有1000多万元，这对于一家对发展有着更大愿景的企业显然有些不够施展。因此，海外融资，一来可以在内地不允许房地产中介上市的情况下，从海外获取更多扩大企业规模和经营范围的资本；二来更重要的是，许多中介都有从二手房经纪转入一手房开发的想法，海外融资无疑是获取更多资金支撑的最有效方法。不过他也承认，随着新限外令的出台，“这些进程都要有所放缓了”。

　　●二手房限外旨在抬高外资“门槛” 

　　尽管如此，但细读新的《外商投资产业指导目录》便可以发现，外资进入二手房市场的大门并未完全被封死，这对一些有海外背景或者对境外资本有“想法”的中介应该算是个利好消息。

　　据了解，目前国内的房地产经纪公司一般没有炒房的空间。因为正规的存量房交易时，国家明令禁止中介吃差价，所以国家主要限制的目标应该是担心外资进入后是否会造成二手房市场供小于求情况更加严重。因此，新的《外商投资产业指导目录》中，也仅将外资进入二手市场列为“限制”内容，而非“禁止”，这也意味着是提高了进入的“门槛”，而非“严禁”。

　　不过对此，付严也指出，新的规定刚刚出台，但对这一条的具体解释并不详细，“限制”一词的表述本身其实就拥有着很大弹性，这些都将给政策在连续性和可操作性上带来一些悬念，因此希望不久以后有新的具体配套政策或者方案出台，届时才可能会对行业发生更具实质性的影响。

　　他表示，从这些年北京房地产中介发展的过程来看，外资的进入从一定程度上是有利于引进新的管理模式与观念的，对行业自身的规范发展也产生了深远的影响。对外资如果限制过紧将有可能降低中介行业的内部竞争，并不完全利于市场发展。因此，想要在打击国际游资投机行为、保护消费者的同时又能不打击行业发展，具体实施政策的制定可能会是一个比较困难的过程。