逐厚利 避调控 为融资

　　房企海外淘金暗流涌动

　　曾几何时，房企在国内的跨区域开发，还是一个大家兴致勃勃探讨的热点话题，而如今中国地产商的身影却已在欧亚非和北美大陆闪现了。

　　很难说今后内地房企的海外投资将成为主流，因为我们的"顶尖高手"似乎尚未具备到国际市场上一展身手的底气和实力，况且国内楼市获利空间仍然巨大，混得不错的他们暂时也没有走出去的必要。倒是某些拥有地缘优势和资源便利（如外贸、建筑、矿业等涉外企业）的房地产业"外行"，以及部分备受调控政策打压、苦无腾挪余地的非知名房企成为了先行者。前者属于机会主义者，后者"出海"往往夹杂着更多的盘算和苦衷（如借道上市、境外引资等等）--这跟主动扩张、全面出击并非同一个概念。相比之下，作为身份特殊的"外资"香港地产商渗透内地的不懈努力，显然更多是谋定而后动的战略行动。以强大的融资能力和品牌号召力为后盾，投地方政府之所好，与背景深厚的本土强势企业联手，甚至设法金蝉"借"壳，纵有严厉的"限外令"，也可设法规避，顺利达到目的。

　　一进一出之间，表面看都是异地投资，内里却各有乾坤。中国房地产市场这座"围城"，对不同状态的企业，自然有着不同的意味。

　　能歌善舞的非洲人，也许很快就有机会在中国人开发的高档公寓或别墅里发挥他们的天赋了，前提当然是他们必须比周围的大多数同胞们更有钱。

　　"最近，我们接到好几个开发商组团考察非洲房地产市场的要求了。"成都肯中商务公司经理王子王进说。她所在的公司是专门组织中非之间商务考察的，照其判断，那些开发商在国内名头虽不甚响亮，但只要那边有好的机会，拿出几亿元甚至更多过去投资绝不成问题。

　　去年12月中旬，新加坡升涛湾一幅23亩别墅用地出让，中国开发商玺萌置地以约2.2亿新元（折合人民币11亿元）的出价拿下。正是这匹连资深地产业人士也说不出其来历的黑马，实现了内地开发商在寸土寸金的狮城首次出击的壮举。

　　让人意想不到的是，中国地产资本对外扩张的"蓝海战略"，居然由一些中小型公司发起，他们不仅锁定非洲和东南亚市场，还非常大胆地杀入欧美。

　　利润诱惑

　　"非洲一些国家房地产开发成本低于国内，实际利润可以高达70%。"中电西南进出口公司房地产项目负责人王静钢说。该公司近期正在参与非洲数个地产项目的开发投资。

　　据他介绍，在有非洲"小巴黎"之称的肯尼亚首都内罗毕，位于城郊结合部的中高档房屋，平均售价折合人民币每平方米5000元以上，其地价每亩不过人民币50万~60万元（地面价每平方米约800多元）。而在中国，即使是成都这样的二线中心城市，平均房价与内罗毕大致相当，住宅用地每亩却动辄数百万元。

　　去年12月，南京住宅建设总公司在非洲西南部安哥拉的两处住宅项目单月销售额达到5200多万美元（约人民币3.75亿元），该公司在当地还拿下了至少4幅住宅开发用地。

　　诱人的盈利前景只是一方面，相对宽松的银行贷款条件和政策环境，也是一些对非洲市场感兴趣的开发公司跃跃欲试的重要原因。

　　"除了争取国内合作银行贷款外，也可以利用项目所在国银行的贷款。"王静钢说。如南京住宅建设总公司开发安哥拉别墅项目，工商银行在当地的分支机构就批出相当于项目开发所需资金一半的大额贷款。目前非洲部分国家的一些银行接受已建成物业办理抵押贷款，同时也为买家提供房地产按揭贷款服务。

　　与有些遥远的非洲大陆相比，国内房企对东南亚市场的渗透更快、更直接。

　　"我们计划通过投得这个标志性的项目，打开东南亚楼市之门，获得更多机会。"玺萌置地总经理吴绪昭称。这家名气不大的内地开发商，迄今为止在北京做过几处住宅物业，近期逐步向上海、深圳、烟台等地拓展。据说，除升涛湾地块外，他们还在关注新加坡的另外两个项目。

　　"与经济发展水平相近的香港比，同等区位的地块，新加坡的地价要便宜一半以上，"吴分析说，"而且这里豪宅的价格在亚洲经济较发达地区中相对较低，开发利润可以预期"。他预计将于今年上半年动工、两年后建成的这片别墅物业，单栋售价将达人民币数千万元，首要目标客户是有意到狮城置业的中国内地成功人士。

　　而越南的河内、胡志明市两大中心城市，若以其市民平均收入水平衡量，房价可谓高得惊人。如地段稍好的普通公寓，每平方米一般要卖到人民币5000元~6000元，当地普通工薪阶层月均收入折合人民币仅数百元。海外归国的越南侨民和外国人，是购买商品公寓的主要人群。

　　不过，近年来越南全国城镇化显著加速，预计未来一段时间每年新增的商品房需求面积在3000万平方米左右，目前年均实际开发量仅为市场需求的三分之一，投资开发的市场空间显而易见。四川新希望（000876）、云南云铜地产和广西部分小型开发商率先进入当地拓展地产业务。

　　醉翁之意

　　如果说选择非洲和东南亚作为投资目的地的开发商，更多是冲着丰厚的利润而去，那么登陆亚太区或欧美发达国家市场者，就有另一番心思了。

　　近日，擅长商业物业开发的北京中坤地产宣称正计划拿下美国西海岸大城市洛杉矶的机场附近一幅380公顷土地进行一级开发。此前该公司已斥资400万美元取得当地一幅2万平方米的商业地块。

　　"面对调控，民营企业在获取土地资源和银行信贷资金等方面压力越来越大，一些内地中型房企到美国、澳大利亚等国投资，是为自身寻找一个更大的融资发展平台。"中坤地产一位人士称。据说该公司已以洛杉矶商业地块作抵押，从美国美华银行成功得到3000万美元贷款。

　　另有消息称，在新加坡巨资拿地一鸣惊人的玺萌置地，背后有实力雄厚的资本运营机构支持，后者仅持太平洋证券股票的市值就在90亿元左右，此次拿地目的之一，是借此包装玺萌置地，为其未来在新加坡上市融资铺路。

　　戴德梁行投资部经理林玲认为，国内房企银行融资通道不断收窄，处于夹缝之中的中型开发商"出海"，一来开拓新的利润来源，二来也有助于吸引外资变道进入，或获得战略投资，或实现海外上市，可谓一举两得。

　　暗藏风险

　　然而海外的掘金之路，并非想像中那么平坦宽敞。

　　两年前，四川新希望集团旗下地产公司就计划耗资3.5亿美元开发越南胡志明市大型商贸物流项目"大商汇"，但到目前为止，他们仍在与当地政府官员就项目用地进行艰苦的谈判。据悉，最大的问题是，虽然经过土改，但越南的土地所有权大多仍掌握在私人手里，征地操作相当复杂。

　　遭受过10年前亚洲金融风暴的东南亚各国，经济发展水平参差不齐，不同程度地存在政策多变、市场不够成熟、城市居民住房购买力不足等问题。而市场和政策环境最成熟的新加坡，政府对开发商的监管又甚为严格。

　　"非洲很多国家政府对中国开发商持欢迎态度，但有些地方政治动荡较为频繁，开发风险仍然不小。"王子王进说。不仅是房地产投资，在非洲的其他商务活动如果不能准确评估潜在风险，结果都可能是竹篮打水一场空。

　　记者同时了解到，对于国内资金投资境外房地产市场，监管层仍有严格的额度限制和条件要求，还需层层审批。最近多家银行上报监管部门备案的实施细则中，都提到了审慎发放境外房地产开发贷款的具体措施。

　　"虽然宏观调控一波接一波，但大多数国内地产商都相信，从中期来看楼市仍处于上升通道中，"戴德梁行的林玲称，"相比之下，海外投资需要付出不菲的商务成本，还有复杂的法律关系、语言文化背景差异等，机会成本比较高"。

　　傍"地主" 暗借壳 巧公关

　　港商出奇兵急攻内地

　　有人辞官归故里，有人连夜赶科场。接二连三的调控紧缩政策，让一些实力有限的内地房企处境尴尬，却未能打消港资大鳄们的勃勃雄心。看准地产市场周期起伏趋势，趁低吸纳，逢高套利，正是他们百试不爽的利器。多渠道涌入的巨额资本一旦与内地市场庞大需求相结合，这段散发着财富气息的"婚姻"也许将令正在转冷的楼市再次沸腾。

　　新鸿基地产：掷700亿抢占制高点

　　1月31日，号称"中国内地第二高楼"、规划建筑高度超过400米的广州新地标--珠江新城"双子塔"之一的东塔，已正式截止投标意向申请。据可靠消息称，广州市属最大开发商城建集团与香港头号地产财团新鸿基地产（0016.HK）很可能将联手拿下这个巨无霸项目，以各占半数股权方式合资开发。

　　其实早在2005年9月，先行启动的珠江新城"双子塔"西塔招标之时，新鸿基地产已决定出手竞标，无奈广州市政府意属"嫡系"的城建集团，开标当日，新鸿基地产居然要求政府"零地价"出让，外界猜测这是变相表示不满。

　　到了去年，局面出现转机。据说由于对超高层大型建筑开发经验不足，加上工期紧张，预算达百亿的巨额投资导致城建集团资金链一度紧绷，他们遂主动向昔日的"手下败将" 伸出了橄榄枝。正在积极寻觅机会的新鸿基地产不计前嫌，双方一拍即合，迅速达成各占一半股权的合作投资意向。

　　"作为2010广州亚运会的配套项目，政府希望双子塔成为 样板工程 ，内部的共识是，最好由同一家公司开发和经营。"广州国土局一位官员向记者表示，"如果由不同的开发商来做，恐怕在建筑风格及经营运作方面需要额外的协调成本"。

　　新鸿基地产集团香港总部未就以上市场传闻答复本报记者的书面查询，新鸿基地产执行董事苏仲强对此也守口如瓶，只表示公司正在洽谈的项目非常多，不排除任何可能性。但他承认，非常关注内地一些主要城市的地标性项目，因为公司历来有"地标情结"。
 
　　众所周知，该公司参与开发了香港地标性写字楼国际金融中心二期，目前在建的世界第三高楼香港环球贸易广场也出自他们之手。去年12月该公司斥资31亿元成都所购地块，规划要兴建的就是高达260米的成都新地标国际金融中心。

　　"与内地房企合作发展，是我们近年的重要战略之一。"苏仲强说。今年1月初的内地记者见面会上他就透露，集团对内地市场的投资策略已经发生变化，未来数年内地投资额将由目前占投资总量的17%增至30%，计划总投资额达700亿港元。

　　作为执香港楼市牛耳者，新鸿基地产素以稳健著称，长期一直以低负债率运作，同时近年来内地业务拓展相对保守，势头明显落后于和黄（0013.HK）等重量级同行。

　　去年底，新鸿基地产宣布参股开发占地超过11万平方米的珠江新城猎德项目。这幅广州历来公开出让的最大商业地块，于去年9月由广州开发商富力地产（2777.HK）和合景泰富（1813.HK）共同投得。资料显示，该项目预计总投资额达人民币100亿元，新鸿基地产与两家内地伙伴各占1/3股权。

　　今年1月8日，新鸿基地产与当地企业合作开发的广州花都区九龙湖项目正式亮相。该项目首期投入资金预计达人民币10亿元，新鸿基地产占60％股权。

　　至于新鸿基地产在华东的杭州、无锡等地与国资华润集团紧密合作，开发大型商业综合体"万象城"，并经常联袂出现在黄金地块的公开拍卖场上，早已人所共知。

　　新鸿基地产的700亿内地拓展计划，看来并非嘴上说说而已。奉行稳健财务策略的新鸿基地产近三年净债额（借债总额与持有现金额之差）与股东权益之比指标的平均值仅为10%，香港地产行业这一指标平均为20%左右。但为了迅速扩张国内业务，去年年中，该公司筹组了六年期的银团贷款，获得20家银行近150亿港元的融资支持。

　　新世界中国：谋曲线回A避限制

　　新鸿基地产700亿投资内地的"大象之舞"正在火热上演之际，另一港资大财团新世界发展（0017 .HK）旗下主营内地地产业务的新世界中国地产（0917.HK），正在"回A"路上暗度陈仓。

　　1月28日，深交所上市的ST星美（000892）发布公告称，公司部分主要股东已与新世界中国旗下的丰盛地产就公司重组事宜形成初步方案，将于近期签订有关股权转让协议。

　　此前三天，新世界中国发布公告称，正与一家于深交所上市的公司商讨收购事宜，但并未订立任何正式协议，交易进行或终止的可能性均存在。

　　早在去年7月，新世界集团主席郑裕彤在上海接受媒体采访时曾表示，"新世界中国最大的希望就是能在内地上市。"仅仅一个月后，由于连年业绩不佳身陷退市旋涡的ST星美公告披露正与丰盛地产接触，显示洽购商谈初步展开。星美是重庆一家身世颇为坎坷的公司，1997年上市时主营业务为机械制造，其后发展方向几经变迁，最终转入信息产业，目前是一家区域性多媒体通信运营商。

　　去年12月，新世界集团高层潘立夫、何家盛分别成为星美的总裁和财务总监，尽管当时新世界中国只是以战略投资者和债务重组人的身份进驻，并未实际持有星美股份。

　　但ST星美高达人民币16亿元的债务如何解决，可能是阻碍这次收购成功的关键。新世界中国一直希望以债转股方式加以处理，但各个主要债权人的态度至今未能达成一致。

　　而去年12月底起，市场传言新世界中国将放弃ST星美转而收购深长城（000042 . SZ），并称此一收购意向已得到深圳国资委支持，深长城股价应声19元一路上涨到最高的29元。

　　驻北京的新世界中国公关部人士不肯就上述消息发表评论，称一切应以上市公告为准。

　　有业内人士分析，在内地楼市耕耘多年的新世界中国，不太情愿与其香港及海外同行一样，采用与内地企业合作方式开发项目，但近两年针对外资投资内地房地产的"限外令"力度一再加强，新世界中国在香港资本市场上所募得的资金输入内地的成本越来越高，令其庞大的内地业务资金链越来越紧。

　　资料显示，新世界中国地产资产总值约431亿港元，已在内地20个城市开发地产项目36个。截至去年6月，公司土地总储备约2600万平方米（可建筑面积）。查询其近期公告讯息，该公司去年下半年并未增加任何新的土地储备。

　　"如果他们依然坚持独立投资拓展的策略，想办法利用国内资本市场融资，乃是当务之急。" 上述人士称。

　　瑞安房地产：强势入滇再造新天地

　　因开发上海新天地一战成名的香港商人罗康瑞，内心似乎有抹不去的"长江情结"，从上海滩到华中重镇武汉，再到山城重庆，他指挥着"瑞安号"战舰一路沿长江溯流而上。如今，他的目光又投向了这条中国第一大河上游的那片世外桃源。

　　1月29日，瑞安房地产（0272.HK）发布公告称，计划在云南省东北部香格里拉地区斥资人民币约50亿元发展一个总建筑面积约76万平方米的旅游度假村项目。而去年11月，瑞安方面已宣布准备在香格里拉以南200多公里的大理开发大型旅游度假项目，预计投资人民币上百亿元。

　　从大理北上香格里拉途中，将经过"万里长江第一湾"和虎跳峡等著名景点，这也是金沙江（长江上游）的精华地段之一。

　　实际上，以上大理及香格里拉的投资协议，都是去年9月瑞安房地产与云南省政府对外公开的一揽子战略合作方案的一部分。这个涉及旅游产业和房地产配套开发的总体方案，还包括昆明草海北部片区和丽江拉海市等意向项目。

　　罗康瑞之父罗鹰石创办的鹰君集团，是上世纪七八十年代活跃于香港市场的重要地产商之一。子承父业的罗康瑞，转战内地，以建材起家，以地产扬名，尤其擅长有历史价值的大规模旧城建筑商业化改造。上海新天地、杭州西湖天地等已成外地游客必到之处，开发中的汉口天地、重庆天地，也为当地业界和市民所瞩目。

　　想地方政府所想，急地方政府所急，无疑是瑞安"天地系列"的成功之道。也许正因为如此，罗康瑞赢得了视旅游为支柱产业的云南省政府及意向项目所在地官员的信任，以重点开发项目相托付。

　　而罗康瑞从这种政企互惠合作的模式中得到的投资机会和发展便利，很难用简单的数字来计算。

　　比如此次瑞安房地产全资子公司与香格里拉所在的迪庆州政府签署的意向协议后，按规定有关地块仍需以公开竞标方式取得，并要得到政府主管部门批准，但在做足前期铺垫工作后，项目真正的竞争对手几乎不可能出现，地方政府自然也会一路绿灯。去年底瑞安与广东市佛山政府有关部门"达成默契"后，毫无悬念地以略高于75亿元底价的出价，顺利拿下该市一幅旧城改造"地王"，便是最新的例子。