简单理解限价房就是限房价、限地价的“两限”商品房。两限就是限制价格,限价不是死价，它的价格有个上线，也就是不论你卖多少，都不能超过这个价格。 另一个就是限制面积。这个面积肯定比同地段的普通商品房的面积小。

    限价房政策的核心是：“在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，招标确定开发商。”简而言之，就是“限房价、竞地价”，在固定房价的基础上对地价进行竞争。房价的定价是个关键点，固定高了，无法起到积极的作用，但固定得过低，同样也会带来问题，中标的开发商很可能为了既要竞低价又要保证利润而在楼盘品质上做文章，难免在建设过程中出现偷工减料的现象。限价商品房不同于经济适用房，开发商企业要花大价钱去竞拍土地，成本相对要高一些，而经济适用房是划拨土地，可以大幅降低土地成本。目前北京限价房的限定标准初步定为低于周边项目均价的15%左右，这个比值可能会令许多人不满意，但限价房是商品房，一方面可以使不断上涨的房价控制在一定的价格尺度内，另一方面起着梯次消费的作用，填充在商品房和经济适用房之间。

    从长远看，限制房价有三个作用 ：

    一是能够进一步规范销售市场，在拉升房价空间极为有限的情况下，开发商会改变以往控制销售、逐步提价的通行做法，而把房子尽快推向市场回笼货币；

    二是购房人在购买该区域楼盘时，限价房的定价某种程度上可以确立区域价值的标杆地位，起到指导价的作用；

    三是短期来说，由于限价房初次交易时的价格是用行政手段强行拉下来的，再上市时可能会反弹到区域的整体水平上，但随着限价房的逐渐增多以及购房人的心态不断成熟，在区域内降低市场平均价格的作用会渐渐得以体现。

    限价房在建设过程中需要注意两点 ：

    一是加强工程监理和验收。开发商为了获得一定的利润，一般会尽量降低建设成本，而这样房屋能否顺利建设和完工，必须要经过工程监理和竣工验收两道关口。因此，政府有关部门要加强管理，避免监理公司与施工方串通一气，降低工程的质量，同时严把竣工验收关，使本来让中等收入者安居乐业的限价房避免成为开发商低劣工程的标本。

    二是抑制投机炒房。在目前求大于供的情况下，因其价位已经超过中低收入人群的购买能力，而在转让等环节上较经济适用房显得更为方便，很可能成为新的房产投机渠道，比如购买了一套限价房转手倒卖,虽然要负担5.5%营业税和其它费用，但由于低于市场平均价格15%，仍有7-8%的利润空间。因此，对于限价房再上市的年限，应该做出适当的控制，甚至利用税费进行调节。据悉，正在审批的《北京市中低价、中小套型普通商品房销售管理办法》等文件规定，限价房购买对象基本定为人均住房建筑面积20平方米以下的中等收入家庭。在销售环节，为保证公平性，避免排队购房，政府将在对供应对象统一审核基础上，通过政府组织，公开摇号排序，轮候购房，建立购房人档案信息系统。为防止投机，规定个人购房后5年内不许出售、出租，5年后出售出租，不得再购政策性住房。

    限制面积，回归自然合理的居住形态

    从设计角度讲，90平方米的限制对于南方的户型比较适宜，除了传统的居住习惯外，主要是南方城市由于气候原因，墙体较薄，同时上下水管走外墙，不用采暖设施，明卫生间，并且楼层较高，抗震要求相对低一些等等，这些都减少了户内管线和风道占用的面积，极大地提高了套型的使用率和实用率。所以，当90/70的新政出台后，北方的开发商一片哗然，南方的开发商则悄无声息。

    从开发角度讲，90平方米的限制一定程度上增加了房屋成本。设计成塔楼，每层十余户的配比，难以兼顾通风、采光，同时公共设施也要相应增加；设计成板楼，如果超过13米的进深，户型则变得狭长，交通动线拉长，使原本就不宽裕的面积又打了折扣。更重要的是，变薄、变瘦的楼体，对兼顾各方面的规划指标提出了更高的要求。

    90平方米的套型一般设计为两居室，对于一个标准的3口之家来说，基本够用，这样的标准在欧美等发达国家城市集合住宅中，不算局促。比如：巴黎市区标准的两居室为100平方米；悉尼为105平方米；罗马为95平方米；汉城和东京则为80和70平方米。因此，限制面积既保障套型的总价控制在一定的标准，也使前些年过于偏大的套型回归到自然合理的状态。

    限制购买，保障原著居民的基本利益

    目前对购房人的资格认定，仅限于北京市户口，这招致了一些工作和居住在北京的外地人的不满，认为缺乏平等。

    一般说来，外地人可以分为两类：一类是在北京工作和居住但是没有拿到户口的“外地人”，他们渴望享有北京人的待遇，拥有带有福利色彩的保障性住房；另一类是在外地工作的“外地人”，基于孩子、养老、投资等目的而在北京购买住房。前一类在北京工作几年甚至十几年，为这个城市的发展做出了贡献，但由于现行的户籍制度是按原居住地落户，无法“移民”；而后一类则是一批可能没有为这个城市做出过任何贡献，却挤进了原本已经拥挤的城市。

    前不久，北京市建委负责人坦言，近些年北京商品房总量的35%被外地人购买，其中高档房则高达80-90%。像前一类“外地人”，多是购买中低档房，以自住为主；而后一类“外地人”则以购买中高档房居多，以投资为主。抽样调查显示，购买高档房的“外地人”中有很多是地方官员，上百万的房子往往采取一次性付全款，有些甚至可以买上好几套。由此可见，北京市的土地被地方政府和开发商以城市规划和统一开发的名义占领并建设成住宅，而购买者则来自全国及世界各地，其中不乏投机者，他们和北京市民以几乎完全相同的机会，共同竞购开发商手中垄断的房产资源，在强大的购买力推动下，推高了北京的房价。对于北京市的原著居民而言，他们中的一些人只能或者以极高的价格购回过去曾属于自己个人或集体组织的土地上建的房产，或者被迫居住在城市边缘。

    城市生活空心化是未来北京所要面临的问题。随着北京原著居民的迁移郊区，生活动线变长，而后一类“外地人”在市区中的房产很多处于闲置状态，城市渐渐呈现了生活空心化，发展也随之显出了病态：交通流量加大，居民每天往返于城郊之间，使拥堵加剧，上下班时间增加；同时，车辆里程的增加速度大于车辆数目的增加，也使交通拥堵节点增加，空气污染加剧；另外，由于在市区中面式辐射的就医、上学、购物等的生活方式变成了在郊区中线式辐射的生活方式，使得选择变得非常单调，并且原本在城市中享有公共设施的几率也变得非常低下；凡此种种，在增加了房屋质量和扩大了居住面积后却降低了生活质量。

    限价房可以上市销售,而且价格是由卖房人自己制定,不再受政府的约束.但是一般买了限价房的人是不会卖的,因为买房的人资格是严格把关的,炒房产的人肯定买不到限价房。

    保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。