PK缘起

　　站在2008年的“桥头”，眼前看到的更多的是开发商的“矜持捂盘”、购房者的“持币观望”双方僵持的局面。2008年，还将存在诸多不确定的因素，例如目前吹遍全国的楼盘“降价”风波能持续多久？全国土地市场纷纷出现的流拍现象是不是预示着房价的下跌？限价房的入市将给置业者的心态带来怎样的冲击？再如金融政策是否有所松动、股市能否依然保持牛市等与房地产市场关系密切的指标性因素，都还形势未明。

　　　　不可否认，国家一切调控的目标是为了实现房地产市场健康有序的发展，以及与之息息相关的金融体系的安全和宏观经济的稳步发展。大势虽已明确，但这其中的过程更耐人寻味。特别是房地产区域性的特征非常显著，每个城市面临的情况各有不同。在深圳，人们更加关心的是，在继2007年楼市冰火两重天的局面后，2008年的楼市究竟是平稳还是震荡？开春成交量持续低迷的现状还将持续多久？今年楼市还会热起来吗？ 

　　PK嘉宾

　　潘石屹：SOHO中国有限公司董事长兼联席总裁

　　郎咸平：香港中文大学和长江商学院金融学讲座教授

　　顾云昌：中国房地产及住宅研究会副会长、秘书长

　　任志强：北京市华远集团总裁

　　陈劲松：世联地产董事长

　　王 石：万科企业股份有限公司董事会主席

　　凌 克：金地集团董事长

　　(排名不分先后)

　　降价促销：还要持续多久？

　　潘石屹：降价加速行业优胜劣汰

　　“降价并非拐点到了。如同彩电行业之前所经历过的清理门户一般，万科在越来越多的城市发起降价行动，是其利用自己的影响力在市场上清理门户。万科一直以来认为中国房地产一大问题是开发商太多，没有形成规模效应，质量也难以保证，清理门户是市场经济竞争的必然，是对开发商优胜劣汰的过程。就目前宏观经济形势来说，万科的做法加速了这一过程。”

　　　　郎咸平：不要期望房价大跌

　　“现在炒房主要是虚拟资金，使高价房价格过高，中低价房也跟着水涨船高，但国内一些大城市是有价无市。现在的楼市局面给老百姓的压力很大，这导致更加缺乏接盘人，这是造成交易量萎缩的原因，而这势必要影响到楼价。但大家不要期待房价大幅度下跌，因为房价有向下坚固性，很多开发商会顶着不卖。股票会跌，房价不一定会跌的。即使房价会跌，也是跌得很慢。”

　　点评：

　　    万科在全国十几个城市掀起的降价风暴在业界产生了不小的影响，由此引发了种种猜想。深圳作为万科的发源地和总部，市场上也引发了一系列连锁反应。从春节前延续至今的降价楼盘数量呈递增之势。在宝安中心区、南山区等，去年年底开盘的几个热点楼盘价格每平方米下降了1000-2000元。而更多的楼盘虽然没有公开直接降价，但通过加多各种优惠措施促进销售，如加送房屋面积、送装修，送家电等来吸引人买房，宝安中心区的某楼盘赠送面积近70%！

　　在楼市成交量持续低迷的情况下，为什么开发商不愿意直接降价，而宁愿采取采取赠送的方式变相降价呢？业内人士分析，这是因为一旦房价大幅下跌，将给买房人的心理带来巨大的冲击。开发商宁愿采取各种赠送的手段，也不愿直接降价销售，最根本的原因就是担心买房人失去了对楼市看好的预期，因为市民一旦认为楼价将要下跌，他们将很难再去买房。

　　一方是开发商的抵抗跌价；一方则是购房者希望价格能实实在在地降下来。市场的格局会因这次降价风暴而扭转吗？专家指出，对于市场的调节、波动，不必过于惊慌。房价，特别是目前淡季的营销和打折策略，有开发商的技巧隐于其间，水分难免存在；但同时，一周、乃至一月的房价数据并不能完全说明问题，因为房子的价格和成交量受多方面因素制约。因此，有必要提醒楼市里的各类买家：房价有涨有跌才是常态，投资房产决不等于给收益上了保险，涨跌周期规律应时刻铭记于心。面对房价的涨跌，我们更加需要的是用理性来保持心态的平衡。

　　地价：面粉降了，面包还涨吗？

　　顾云昌：地价房价互涨局面将终结

　　“虽然总体而言，全国土地市场仍然是供不应求，但现阶段与房地产二级市场观望趋于一致，土地一级市场也同样陷入严重的观望期。在货币从紧、清理闲置地等一系列宏观经济因素的作用下，全国土地交易正趋向一种理性的回归。这种回归将有可能终结2007年地价与房价互推上涨的疯狂局面。”

　　任志强：零地价未必让房价下降

　　“我们同意地价不是房价上涨的唯一原因，但土地供给不足造成地价的上涨却是不争的事实。同样房屋供给不能满足需求也是个事实。房价又如何不涨呢？不管地价的变化如何，只要供给量不足，房价就会涨。如果零地价供地的面积小于需求，零地价也不会让房价下降；但如果大量的供给就一定会让房价下降。”

　　点评：

　　    与2007年“地王”频出相比，2008年随着成交量的持续下滑，土地拍卖的行情急转直下。在长三角的上海等城市，不少热门地块出让是以底价成交；在北京、厦门、南京、杭州等地，近段时间也纷纷出现土地流拍的现象。而在深圳，年初首推的龙岗限价地块流标，使得2008“第一拍”冷清收场。

　　土地是开发商的生命线，土地存量的多少是一个房企实力的象征。可为什么今年这条生命线反而有点像“烫手的山芋”呢？SOHO中国总裁潘石屹分析，2007年，土地市场出现了“面粉贵过面包”的畸形状况。在这种情况下，相信市场会自动修正这个错误，使土地价格回归到正常水平上来。特别是今年政府将强力控制信贷规模以及限制房地产企业融资，土地市场的拐点一定会出现。

　　地价的回落已有了实实在地进展，面粉价格降价了，是否意味着面包价格也要回落？在深圳，特殊的地理环境使得土地资源更加稀缺，土地价格只涨不落的论断曾经是业内的共识。楼盘降价的迷雾还未褪去，土地市场的震荡无疑又增加了未来楼市的变数。地价与房价，是同升同降？还是各自为政，我们在寻找答案的同时，更重要的是：用理性的心态规避可能遇到的置业风险。

　　限价房：显示楼市价格底线？

　　任志强：限价房可能造成更大不公平

　　“我不看好限价房”。如果提“经济租赁房，我认为如果有合理的机制，是可行的，因为租赁房产的产权毕竟只是租赁，而不是出售，所以更容易做到透明、公正，灰色空间要小得多。但是“限价房”就是“财产分配”了，补砖头一向难以公正、透明，反倒有可能造成更大的不公平。”

　　陈劲松：限价房亮出市场底线

　　“限价房的推出，实际上是规定了商品房价的下限，商品房价不可能低过限价房，因此可将限价房作为商品房价格的参考标准。深圳市国土局规定，在出让时限定单套住房销售价格不超过同期、同片区、同类型商品房市场评估价格的70%-80%。限价房的出现亮出了市场普通住宅的价格底线。”

　　点评：

　　    很多人喜欢限价房，因为觉得这是一个机会和希望。但如果具体操作中存在的诸多问题不解决，对于绝大多数普通百姓来说，限价房最终的结局只能是“雷声大、雨点小”。

　　前不久，全国首个限价楼盘广州保利西子湾以6500元／平方米的价格公开发售，此举在引起市民强烈关注和参与之外，也在所在的金沙湾片区引发了一场不大不小的较量。既然是限价房，价格自然比市场价低，然而在该楼盘推出的当天，“比限价房更便宜”的楼盘广告赫然在目。限价房与商品房的价格大战在其发售的第一天便初露端倪。

　　深圳此前公开出让了位于龙华的第一块限价商品房居住用地，成交楼面地价为4501元，其最高销售价格限定为9840元。而近期开盘的位于龙华的某楼盘含精装修均价11000元／平方米，这样看起来，限价房与所在片区的价格优势并未凸显，深圳限价房未来也有可能面临商品房的价格冲击。

　　限价房的推出是为了扩大供应、平抑房价。可是，如果没有明显的价格优势，限价房的相关政策和未来的限价房建设到底出路在哪里呢？

　　参照广州的有关规定，限价房的价格是由商品房的价格决定的，即每个限价房的房价按照周边商品房均价的70%进行销售，这就意味着，如果商品房降价，限价房的价格同样不该独自坚挺。

　　买房：何时出手是上策？

　　王石：三、四年后再买房

　　“很多人都问我说现在该不该买房子？我的建议是三四年之后再买。为什么呢？这不是从价格角度来看，而是从性能价格比上来讲。因为中国和发达工业国家相比，房子的品质是有差距的。这几年中国住宅质量一直在改善，现在的房子和10年前、20年前相比，有很大的提高，但是和发达国家相比，质量上还有很大的缺口，我觉得三四年之后会有比较大的改善。”

　　凌克：现在买房好过三年后买

　　“我与王石的说法不一样，我并不认为现在中国的房地产市场出现了所谓的“拐点”，调整只是局部而且是暂时的。同时，有需要者现在购房好过三年之后再买。因为虽然市场现在存在短期的调整，但是长期来看房价是会缓慢上涨的。等到未来很多年过后，那个时候的房价跟现在比较起来肯定是上涨的。”

　　点评：

　　    2008到底该不该买房？购房者在经历了王石、潘石屹、任志强等地产大腕的唇枪舌剑后，似乎对该出手还是观望更加举棋不定了。是相信王石的“暂缓买房”，期待房价持续向下并坚决持币观望，还是听信潘石屹的“无拐论”，在认清房地产强劲需求客观支撑下房价可能快速反弹而抓住此刻购房时机？投资者应该对房地产发展趋势作出基本判断，把握好自身的情况才是上策。

　　根据德思勤置业的监控报告，从供应量来看，深圳2008年将有大批房源上市。其中，2007年深圳剩存楼盘量市场估算在500万平方米左右，按照最后一个月深圳单月销售18.65万平方米的情况来看，足够深圳市消化27个月左右。而今年开发商囤地量数额巨大，开发商在政策和资金流转的要求下不得不将其快速推向市场，今年待售面积将会增加得更多。大批房源的入市将缓解楼市的供需状况，有利于抑制房价的过快增长。由此看来，对购房者来说是个不错的出手机会。

　　专家建议，不论是普通购房者还是想对住房升级的，甚至投资型购房者，照常实施你的买房计划也许是最好的答案，因为购房是一般家庭最大的支出，往往都非常慎重，即使调高门槛也不可能放弃买房，左右购房计划的应该是实际需要和家庭的支付能力，而性价比才是选房买房的最关键因素。