2008年1月份，青岛市场用业绩否决了“拐点”。跳过2月份的春节因素，节后一个月时间，市场用低迷的表现来“应景”，令楼市运营商头疼的持币观望不期而至！观望气氛对楼市的影响如何，它又将如何左右后续市场，《黄金楼市》为您一一道来。

　　新房市场：十个看房人 七个等降价

　　3月初，相关部门的数据为青岛购房者报告了利好。青岛可售新建商品房的数量首次突破3万套，超过去年全年最高可售商品房数量30%。选择的余地大了，也在一定程度上吊起了购房者的看房胃口，据天泰集团营销中心策划部主管禹用涛介绍，天泰城项目，节后周均接访量达到120批次，而去年的平均水平是周均90批次左右，而其他几个项目如胶南的海滨花园、香槟海岸、城阳的都霖美景、市北区的嘉和新兴、四方区的兴隆花园等，接待量也基本与年前持平。虽然看的不少，可成交率和成交量的下降对大多数楼盘而言，也是板上钉钉的事实。

　　城阳中心区某楼盘销售部经理告诉记者，年前他们的房子一个月可以卖二三十套，可2月下旬到现在，成交量还是个位数。某地产代理机构负责人张先生告诉记者，近一个月来，青岛七区楼盘的销售同比与环比都下滑明显，成交量超过20套的楼盘属于凤毛麟角。“楼市的低开与新一轮观望心态的抬头有关！”都霖置业营销总监李斌对记者说。据介绍，尽管青岛市场与正处于动荡期的一线市场相比有一定特殊性，但围绕着一线市场展开的有关楼市“拐点”的主流舆论还是在消费者的心里掀起了波澜，并让相当一部分消费者开始持币观望。他说，年后，他们售楼处接待的看房者一点不比年前少，但10个看房人里有7个询问同一个问题———“房子什么时候降价”，而有一个客户竟然就这个问题打来20多遍电话。“这种情况一方面表达了购房者的观望情绪，也从侧面反映了刚性需求并没有萎缩！”

　　鉴于楼市观望心态抬头和楼市开局的低迷，部分开发商也采取了相应的措施加以应对。启典不动产市场总监张密阁告诉记者，开发商目前针对楼市现状采取了积极和谨慎两手措施。一方面，部分开发商开始推出程度不等的优惠手段加以促销，有的开始赠送地下室或精装修，有的对全款购房的消费者，给予数千至上万元的优惠。尽管如此，“公开降价的开发商，在青岛市还没有出现，而多数开发商对价格的预期还比较坚挺”。

　　另一方面，部分开发商在运营上更为谨慎。青岛大为置业咨询有限公司总经理魏鉴刚告诉记者，开发区，今年将有20多个楼盘、近300万平方米的房子入市，但节后一个多月，尚没有新盘开盘，“新房开盘涉及到定价和前期募集客户等多方面工作，如今的情势让开发商不得不把客户调查等工作做得详细再详细！”魏鉴刚告诉记者。

　　二手市场：买卖预期不同 市场成交困难

　　“年后市场确实有点冷！”某知名房产中介公司负责人告诉记者：“有些去年佣金收入在五六万元的门店，开春一个月后的佣金收入只有1万元出头！”而据另一同重量级房介公司负责人的说法，今年二手市场开春与去年同期相比，业绩下滑了20%左右，这种情况在3月15日以后有所好转，但向上的势头也不是非常明显。

　　青岛22世纪不动产中介代理部总经理王文香告诉记者，从供应量上看，今年和去年二手房供应总量上差别不大，而从需求上看，买方群体的数量依然庞大，这从各门店的到访量统计上都可以得到证明，50万元到70万元价格区间的房子依旧是市场需求的主要房源。但与去年不同的是，二手房卖方和买方在心理上背道而驰。去年3月市场刚从调控中有所恢复，购买需求开始释放，由于刚刚经历了调控的风雨，卖房人的预期也有所放低，价格比较平稳，交易也相对顺利，这是去年3月二手房市场明显向好的原因之一。而今年的情况则出现变化，因为奥运等因素，卖方对房价的预期看涨，而买方因为受舆论影响，对市场看空，当然也不会感冒卖方的高姿态，于是二手房成交过程就显得波折重重。该公司节后就遇到几次交易事故，全因为房东临时抬价，导致交易告吹。“这些变卦房子多在奥运赛场周边，房主的加价一般都在两三万元左右，有的甚至高达6万元！”

　　二手房市场还有一个特别的现象，就是不同中介商有进有退。继去年底创辉撤离青岛市场后，今年另一中介巨头顺驰不动产也悄然引退，而就在业内对二手房中介行业有所担忧时，21世纪不动产、太平洋房屋、22世纪不动产等大中介公司却反其道而行之，大张旗鼓扩张店面。21世纪9家店面同时开业，太平洋房屋10店联开，22世纪不动产千米大店即将揭幕，而年内该公司将扩充店面15家以上。

　　在如今市场不甚明朗的局面下，青岛的房产中介商为何要拉长战线？太平洋房屋山东区域总部总经理林宪周介绍说，他们非常看好青岛这个市场，因为青岛购房者比较好的消费习惯，让这个市场相对健康很多，而且总体而言，这个市场泡沫少，后劲很大。王文香表示，青岛市场的刚性需求群体庞大，这也给了中介商一种信心。这种需求意味着，无论房价的走势如何，这批需求在中短期内一定要释放，这就让公司敢于在这个时候扩张。

　　开发商：观望将被打破

　　观望心态是楼市低迷开局的制造者，但在青岛相当一部分开发商和营销代理机构负责人的眼中，这次观望来袭，火力并不强大，通过理性引导，市场终会拨云见日。

　　青岛金海滨置业销售部经理徐金亮认为，这次重回楼市的观望心态对市场当然有所影响，但对于不同区域和不同产品影响力有所区别，这也间接制造了楼市开春各楼盘的冷热不均。他们公司位于胶南开发区的海滨花园项目，因为低单价、小户型，就表现出一定的强势。

　　张密阁认为，这轮楼市观望心态，确实给不少项目的销售制造了麻烦。但他和一些业内人士交流看法时，开发商对这次观望心态重来的看法还是相当理性。首先，并非是具体的政策调整和市场变化造成的观望，真正让楼市观望心态抬头的是舆论使然，近来“拐点”的声音频繁，虽然这些声音大多是针对举步艰难的一线城市市场，但也不免在青岛消费群体中引发相关联想。但上次观望期之后的结果已经极好地锻炼了消费者对楼市的心态，可以想像，如果一两个月后市场没有大的变故，观望心态则必然被冲破。另外，从目前的资金状况和运作规模看，青岛当地开发商还没有出现一线城市开发商资金吃紧、开发必须提速的情况，这也让一些开发商可以靠得起，他相信假如不出意外，最晚到七八月份，青岛楼市交易量将出现大的上扬。

　　禹用涛表示，从天泰城项目的销售情况看，2006年以前，该项目投资客户占去了销售总量70%，而到2007年，情况倒转，自住客户的比率达到了80%，这都可以说明青岛市场的健康度，所以他觉得市场目前的低迷只是暂时现象。

　　中介商：奥运会后市场更好

　　王文香认为，年后二手市场确实有些不太理想，但从3月15日开始，成交量已经有所上升。她认为，近一个月的市场低迷还在于买卖双方针锋相对的心结。卖方想把房子卖得更贵，买方想让房子买起来便宜一点。青岛房产持有者也就是二手房卖方多是自有资金持房，这让他们在奥运等因素的刺激下，对房产的预期有点高，而这种预期也有庞大的刚性需求做支持，所以在王文香看来，市场的胶着将在奥运前后达到高峰，而奥运会以后，二手房交易会更加顺利。

　　21世纪不动产品牌管理部经理程东认为，近期市场的走势不甚明朗，还是在很大程度上影响了中介从业人员的信心，也让二手房市场的观望态度有所抬头。但总体而言，青岛市场的观望心态远不如2005年调控时来得强烈，这从中介门店的到访量保持去年平均水平就可以体现。而且年后交易量的下滑，与春节前，要上调交易最低价格的消息，让二手房购买者挤赶末班车交易，透支了部分需求有关。他预计，节后二手房市场将在4月份以后得以复苏。

　　购房者：看看再说

　　市民陈先生：我的首付款年前就准备好了，准备买个70万元左右的房子，但过了年，听很多人说，楼市要出现拐点，价格可能要有所回落，我觉得反正也不是太急，还是等等看。说不定可以买到便宜一点的房子。从现在的情况看，等待还是效果不大，光听说有的开发商开始暗降，但传出消息的项目并不在我理想的区域。如果房价在4月底还不降，我还是要买房子。

　　市民黄先生：我本来也准备买个商品房结婚，不过听说今年还会有很多好项目入市，我想与其现在急着买，不如等等看，是不是有更好的项目出现，我理想的购买期限是8月份之前，那时候市场上有了我理想的房子，我就出手。

　　市民林小姐：我和老公想等等看，看会不会有我们可以买的限价房出现，毕竟这样的房子买起来便宜一点，不过现在市场上可以买到的限价房，还没有我们理想的。

　　-言论

　　间歇性观望

　　楼市又闻观望声。这是购房群体第二次用集体的力量让市场颤动。虽然这次颤动内外有别，外地一线城市动得大些，本地市场动得小些，与上次相比，这次观望的程度也被认为相对较弱，但市场毕竟还是感受到了威力，有实在的交易下滑数字摆在那里，谁也不敢对它忽视了之。

　　观望伏而又起，间歇性光临楼市，这是中国楼市仍处于调控期的一个表象特征，我们应该肯定这种现象的积极意义，至少它对楼市整体品质的提升起到促进作用，它也拉近了消费者和开发商之间原本悬殊的姿态对比，让开发商学会冷静下来，认真分析消费者的实际需求，并做一些更有实质意义的调整，客观上改变了消费者在楼市中的境遇。

　　但我们也应该看到，观望毕竟只是一种态度，真正左右楼市的还是需求本身，需求决定了楼市的走向，观望只是对需求的暂时压抑，而这种被观望储存起来的需求一旦释放，市场又会在被观望理性化的状态下步入正规。

　　正如一些业内人士所言，有了上次观望的教训，开发商和消费者都经历了理性熏陶。这次观望终将会化解，不管是开发商“让步”还是购房者“让步”，市场买卖双方还将围绕更合理的性价比恢复交易。