上一次金融危机，我们是靠房改启动的大规模住房需求，拯救了中国的经济。今天，面对由美国次贷危机引发的更为巨大的经济海啸，我们又该有何作为？

    1997年金融风暴以后，整整10年，住房问题再一次站在了中国经济舞台的中央。但同上次一样，人们仍然习惯于把住宅视作一个孤立的问题。

    现在，房价的涨跌似乎是住房问题的全部。是否出现“拐点”，成了全民大猜谜——所有人都在猜测什么时候房价会下降，但却很少有人去问房价是否应当继续下跌。

    经济学家和政府官员们也在忙着研究如何通过调节供给，实现在均衡价格上的“供求平衡”。那么，是否存在一个稳定的“供求平衡”呢？或者说，是否存在一个理想化的，能够满足各方利益最大化和要素最优配置的“均衡价格”呢？ [代表委员热议当前楼市 房价到"拐点"还是假摔？]

　　“刀锋”上的均衡

    要回答这个问题，首先必须理解价格的形成机制。按照微观经济学理论，供给和需求是两个趋势相反的曲线。这两个曲线必然存在一个焦点，而这个焦点上的价格，就是理论上的“均衡价格”。这就是著名的“马歇尔剪刀”。

    显然，这个理论实际上并没有回答最优价格问题。很少的供给加上很少的需求可以对应一个很高的“均衡价格”；同样，很大的供给加上很大的需求，可以对应一个很低的“均衡价格”。

    现实中，价格的变化并非如边际理论所描述的那样，是一个随着供求曲线变化而变化的连续的过程，而是分为供大于求和供不应求两种状态：当供大于求时，价格通过生产者竞争来决定——市场的价格等于最后一个生产者利润为零时的价格；当供不应求时，价格通过消费者竞争来决定——市场的价格等于最后一个消费者的预算所能承受的最高价格。

    假设有100套住宅，当市场上有101个消费者时，市场的价格就是第100个消费者排除第101个消费者所需的最高价格；如果市场上消费者减少到99个，市场的价格就是第99套住宅的生产者排除第100套生产者所需的最低价格。

    这就意味着，从供不应求转向供大于求时的价格与规模不是连续“量跌价涨”。一旦因为某种原因（如政策变化），需求跌破供求转换点，将会出现急剧的“量价齐跌”——从“消费者均衡”直接跌落到“生产者均衡”。下跌的“深度”，取决于消费者竞争时的“价格—规模”同生产者竞争时的“价格—规模”之间的落差（这个落差也就是所谓的“泡沫”）。

    因此，现在我们所寻求的“拐点”就不会是一个逐渐的边际调整过程，它是猛烈的价格和规模“双暴跌”。现在的供需观望只是一种“刀锋上”的不稳定均衡。如果这个判断是正确的，我们就有必要重新思考当前以打压房价为核心目标的房地产政策。

    需求会不会萎缩

    从消费者均衡价格向生产者均衡价格的跌落，关键的触发条件就是需求突然萎缩。只要需求的总量始终大于供给的总量，市场的价格将在边际上调整，而不会出现崩盘。那么，房地产需求会不会大规模萎缩？这就需要我们对目前的消费结构进行更加精细的分解。

    目前的住房市场，大约由三类需求构成：第一，是投机性需求。这类需求不是为了自己居住，而是利用不动产价格急速上涨的机会，将其抵押，通过银行融资，进行投资活动；第二，是投资性需求。这类需求同样不是为了自己居住，而是为了避免通货膨胀、追求更高资产性收益，它是以个人资产保值增值为目的的投资活动；第三，是自住性需求。这部分需求是房地产市场最基本的主体需求。又可以分为两类，即已经通过贷款购买住宅的，和正在持币观望还没有来得及购买住宅的。这部分需求加上外来民工，构成了所谓“夹心层”的主要部分。

    其中，对经济危害最大的是投机性需求。这类需求同美国次贷类似，纯粹是建立在房价不断上涨的基础上。不动产升值时，通过不动产自身作抵押，获得财产膨胀的全部好处；不动产贬值时，资不抵债，由金融部门——更准确地说，由无辜的银行存款人——承担大部分后果。

    投资性需求的主要目的，是个人财产在存款、股市和房市之间选择一种最有利的保值状态。虽然这类需求对房价的上涨也起着推波助澜的作用，但从宏观来讲，如果这些流动性不进入住宅市场，也会在股市吹出泡沫，或通过银行产生过剩的流动性。同投机性需求不同，消费者完全用自有资产购房。一旦不动产贬值，财产损失完全由投资者个人承担，而不会通过金融系统，转嫁给整个社会。

    2007年9月底出台的房贷政策，针对的就是投机性需求。由于首付增加和基准利率上调，大大提高了投机性投资的成本，依靠银行输血炒房的需求，一夜之间被逐出了房市。需求的急剧萎缩，使这几年急速上涨的房价，终于在去年年底戛然而止。目前房价之所以没有暴跌，是因为年初股市暴跌和出乎意外的高通胀率，堵住了流动性退出房市的出路。虽然不动产的收益大幅减少，但风险仍然小于存款和股市。因此，第二类投资性需求和已购房的第三类自住性需求被迫羁留在房市。

    尽管如此，几乎所有主要城市的房地产市场成交量仍然出现急剧萎缩。按照前面的推理，一旦需求小于供给，消费者竞争确定的均衡价格，将会直线下降，回归生产者竞争确定的均衡价格。

　　房市崩盘的风险

    也许有人会说，抑制住房价格上涨不正是我们调控政策的目的吗？

    不错，2002年以来，我曾多次撰文呼吁通过切断住房市场和金融系统的联系（针对投机性需求）和开征财产税（针对投资性需求）来抑制房价的过快上涨。但这几年提出的多数政策，却与抑制房价上涨的目的南辕北辙。直到去年“9.27”出台的房贷新政，才真正抓住了房价上涨的命门，但已为时太晚——房价已经涨到危险的高度。在这个高度让房价跳下来，将不可避免地给宏观经济带来巨大的损害。

 
    抑制价格上涨和让高企的价格降下来，是两个完全不可互逆的过程。这就像控制体重上升和将上升的体重降下来，对身体的损害完全不同一样。我国一线城市的住宅建设成本价上合理利润大约在3000～4000元/平方米，而市场价却高达10000～20000元/平方米。这之间的巨大落差（也就是俗称的“泡沫”），大约就是房价可能下跌的幅度。

    哪怕下跌只有这个幅度的一半，投资性的需求也可能大规模退出房地产市场，并导致巨大的供给过剩。一旦出现这种局面，不仅投资性消费者和已经贷款买房的自住性消费者要蒙受巨大的财产损失，而且银行也将因为大规模的烂尾楼而无法收回贷款。不要以为开发商倒闭只是他们自己的事，由此而导致的银行烂账，最后仍需全民为其埋单。

    房地产崩盘的可能性，由于最近美国次贷危机和第一季度CPI的猛增而进一步增加。在出口疲软，消费萎缩的前景下，固定资产投资的下滑，有可能导致所有经济发动机同时熄火。上一次金融危机，我们是靠房改启动的大规模住房需求，拯救了中国的经济。在面临更大金融风暴的今天，宏观经济无法同时承受房地产市场的崩盘。

    去年下半年以来国内外形势的急剧变化，已经使宏观经济目标发生了根本性的改变。在新的形势下，防止房地产市场出现价格崩溃，已经成为比抑制房价上涨更为紧迫的政策目标。而比这还要紧迫的，是如何大规模地激活潜在的有效需求，使房地产再次成为宏观经济稳定之“锚”。