现在买房可是头等大事，可也是件麻烦事：花几十万买套房子，却遇上迟迟办不下房产证、交付房屋的面积与购买面积不符、售楼广告中承诺的美好设计不见踪影等问题。购房者该怎么办？记者日前采访了济南市中级法院专门负责审理房产纠纷案件的民事审判一庭的法官，由他们来为您指点迷津。

　　延迟办证怎么办

　　最好在合同中

　　约定清楚

　　案例：一位业主购房时没交房屋维修基金，开发商迟迟没给他办下证来。开发商说是因为没交维修基金，导致不能办证。业主则说，交不交维修基金与办证没关系，维修基金是用于房屋大修的，不交损害的是其他交了维修基金的业主的利益，不影响开发商办证。双方为此争执不下，打起了官司。

　　王明华法官说，遇到迟延办证问题，首先要看开发商有没有办证义务。判断的标准是，如果有购房合同，看合同中是否约定由开发商来负责办理房产证。如果有约定，要看是什么理由导致开发商迟延办证。如果是由于开发商手续不全、没有交土地出纳金、没有规划等导致的，就应由开发商承担迟延办证的责任。如果是购房者没有交清房款、没有提供购房合同和身份证明等原因，则要由购房者承担责任。

　　合同可以约定开发商办证的期限为一年甚至两年，如果没有约定具体期限，按法律规定，开发商应从交房之日起９０日内办完，否则从第９１日起每天要付万分之二点五的违约金。

　　王法官说，如果合同没约定，那在开发商办下“大证”后，办“小证”是购房者的义务，但开发商应把已办理“大证”的消息告知购房者，让购房者知道可以开始办证了。有一个案子就是开发商办完“大证”后没有通知业主，使业主一直没有办证。“通知是个法定义务，不通知，开发商要承担责任。”

　　面积误差怎么补

　　超过３％部分

　　由开发商承担

　　案例：一个购房者与某房地产公司签订了购房合同，购买一套１８０多平方米的商住房，每平方米售价３８００元。购房者按合同约定分期交付了房款。可建好的房屋面积增加到近２５０平方米，比原来约定的多了６０多平方米。开发商说，政府规划变更导致设计变更，房屋不得不增加面积，购房者要补交多出的面积的房款，可以按当时买房的价格结算。购房者则称最高法院有司法解释：“房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内的房屋价款按约定的价格补足，面积误差比超出３％的房屋价款由出卖人承担，所有权归买受人。”据此，购房者只补交３％的房款，超出３％的部分由开发商承担。

　　法律确实如此规定，该不该支持该购房者？王法官说，这就涉及到如何理解３％的误差了。最高法院的司法解释规定的面积误差比，应当理解为在依原设计规划正常实施的情况下，交付的商品房出现误差的处理办法。并非该案中由于改变设计而导致的面积大幅增加。如果支持了购房者的请求，明显有违公平。法院最后判决双方解除合同，开发商返回已收取的房款，支付相应利息，还要赔偿这套房屋现在的房价和当初的房价之间的差价。

　　售楼广告能全信吗

　　关键看内容

　　是否具体明确

　　案例：许多人都是从接触售楼广告而决定买房的。为了激起你的购买欲望，开发商的广告雾里看花，极尽渲染。某开发商在售楼广告中说的是飘窗设计，业主交钱买了房，但收房后发现是普通窗户，于是将开发商告上了法庭。

　　王明华法官就售楼广告问题指出，有不少案件是购买者发现实际情况与广告承诺不符，要求开发商兑现、承担责任的。其实，关键要看广告内容是否具体明确，是否足以影响购房者的选择。如果我愿意买这套房，它的飘窗设计是我看重的一点，那这个广告就构成法律上所说的“要约”，开发商必须兑现。如果只是“要约邀请”，不一定要兑现。

　　比如，“高尚社区、人文气息，居家置业首选，春天般享受”，这些煽动性的不明确的语言，对开发商就没有法律约束力。“将建立小学、医院、超市等设施”，这种未来环境对购买决定和价格有很大影响，就应当将该广告内容视为合同内容。至于更明确的描述，比如“小区绿化率达８０％、楼间距２０米”等，就更是合同内容，必须兑现了。