破发VS暂缓IPO
一度被视为大牛市标杆的内地地产股今年以来风光不再。6月6日,今年第一家登陆香港股市的内地地产股建业地产(00832.HK)上市首日惨遭“破发”,全天竟未能触及2.75港元的招股价。此前,广州昌盛中国、恒大地产先后IPO搁浅。
受河南建业上市反应不佳影响,宝龙、龙湖、美林等准备在香港上市的企业纷纷搁置了近期上市的计划。恒大集团则转道私募基金市场,募集5.06亿美元,缓解了一度紧张的资金压力。
楼价走势迷茫的阶段,房地产股未来的业绩面临诸多不确定性。在A股市场,5月19日上市的杭州地产商滨江集团继创下今年沪深两市首日涨幅最低纪录19.65%后,在随后几天内也跌破了20.31元的发行价格。
今年以来,资本市场上地产股跌势惨烈。万科在去年31.53元高价实现增发后,要回到该价格今年已变得遥不可及。保利地产从去年的最高位98元下跌,按当前价格复权计算,几乎已跌去了3/4。富力地产股价自去年10月至今已从45元左右回落至17元,跌幅近2/3。上市仅8个月的SOHO中国股价也从最高点下跌了60%以上。“买房不如买房地产股”如今已成了深度套牢的代名词。
5月以来,多家上市地产公司先后通过二级市场回购自家股票。包括富力地产联席董事长李思廉、张力,SOHO中国董事长潘石屹,以及李嘉诚在内的众多地产巨头纷纷回购自家股票,试图稳定市场信心,但效果至今尚不明显。
信贷收紧VS打“三假”
进入2007年下半年,银行对地产企业的贷款利率普遍出现上调,地产开发贷款利率都在基准利率之上。对于高度依赖银行贷款的发展商而言,紧缩政策对其资金链带来极大的压力。特别是许多发展商在去年采取激进策略,频频高价圈地,一方面要面临巨额地价款的支付压力,另一方面银行的紧缩政策也使其很难贷到款。
信贷收紧导致银行整体放贷利率走高的同时,民间借贷利率对地产开发商也进一步走高。在福建、浙江沿海一带,民间放贷给房地产的开发贷款月利率普遍都在2分以上,对应的年利率是24%,较央行规定的1年期基准利率要高出10个以上的百分点。
一些开发商为防止资金链断裂,开始在申请贷款的过程中采取“三假”做法,以“假按揭”、“假首付”、“假房价”,串通部分银行相关人员获取银行贷款。
为防范金融风险,打击发展商通过上述三假等不规范行为套取银行贷款的行为,银监会于6月向商业银行下发《关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》,对房地产贷款进行更为严格的约束。而发展商的资金链则面临更为严峻的考验。
小长假VS营销之变
已经实行7年的“五一黄金周”休假从今年起取消,代之以清明、端午和中秋各放假1天。
连续低迷数月之后,清明“小黄金周”的回暖行情却令人始料不及。清明几天也天气晴朗,再加上部分发展商启动了优惠促销,使得首个清明假期楼市成为今年的“破冰”之节。
“清明该冷不冷,五一该热不热”。而在发展商更为重视的“五一”假期,尽管前后有多达107个楼盘大举投放广告,但五一“小长假”并没有相应的旺起来。市民看得多买得少,虽然许多楼盘人气大幅回升,但成交额却远不能达到原来七天长假的水平。观望的气氛更是在地震发生后延续到端午假期,多数发展商在端午期间并没有推出特别的促销优惠,更多地将其看成是普通周末的“加长版”。
在长假制度改革后,过去发展商把“五一”、“十一”两大黄金周作为两大战役,基本上可以完成全年销售任务的一大部分的时代一去不复返,营销观念和手段都面临着转折。许多专家表示,在长假制度改革后,发展商对开盘推售时间节点的关注应当让位于新颖的营销手法,借鉴部分楼盘清明卖楼的新经验,抓住一切节假日和特殊时间段的机遇打好阵地战,谋求“积小胜为大胜”。
记者观察
洗洗更健康
2008年上半年的楼市大戏已经谢幕。如果说上半年的股市写出了一个大大的“熊”字的话,那这半年低迷的楼市则可以用一个“洗”字来概括。
上半年广州楼市一大特征是“洗盘”。在股市中,洗盘被理解为庄家在拉升前的反复整理,这一过程往往令普通投资者十分痛苦。回到楼市,尽管明白人都知道在一个通胀的年代,热钱不断涌入,各种原材料价格不断攀升,楼价长期必然上涨,晚买不如早买,但摇摇欲坠的房价却令人产生了信心危机,不敢贸然出手。楼市也因此陷入了“观望-降价-再观望”的循环。
上半年楼市另外一个特征是“洗牌”。尽管楼市自去年10月陷入不景气周期,但主流大集团的市场份额和综合优势越发明显。不但销售额依然保持增长,营销策略频频奏效,部分大集团还开始着手抄底买地,银行贷款也向大集团倾斜。那些不具备良好品牌、开发实力的中小发展商度日艰难,已经有一部分在上半年被市场所遗忘。如果低迷再延续下去,潘石屹所预言的“楼市巨变”并非是一句空话。
上半年楼市第三大特征是“洗脑”。在前两年楼价飙升,房子不愁卖的时候,许多发展商被火爆的市场冲昏了头,不但卖楼漫天要价,楼盘品质、售后服务乃至品牌信誉都甩在脑后,国内外“热钱”等大量投机资本也疯狂涌入楼市,不少普通人在暴利的诱惑下也加入了炒房大军。而上半年楼市的调整,对各路资本都是一次“洗脑”的过程。现在不难发现,广州主流发展商已经回归到做好产品、服务和品牌的正确道路上,购房者重新体验到“上帝”的滋味。各路投机资本也暂时偃旗息鼓,看到了中央维持楼市稳定的决心和成效。对于我等普通市民,也再一次深刻地体会到,广州的楼的确不是那么容易炒的。
最近不断有朋友问及楼市何时回暖的问题。在笔者看来,目前的楼市所经历的低迷,是在国内外宏观经济形势不明朗条件下所遭遇的信心危机。信心危机迟早会过去,楼市回暖也只是时间问题。我们无需为楼市的未来算命,但几乎可以肯定的是,经过充分洗礼的楼市才更健康。
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