顾云昌：各位朋友大家好，非常高兴参加本次的论坛。现在北京正在搞奥运经济的研讨。运动会是一个体育的盛事，但是世界各国都在争办，为什么？看来尽管是个体育的盛事，实际上它对促进一个国家的社会经济文化的发展，让这个国家走向世界有重要的促进作用，有很大的机遇，当然也有挑战。我想总是机遇大于挑战，所以大家必争。我们全国的运动会明年是第十一届，在明年60周年大庆的时候，全运会在我们济南召开，可喜可贺是不是可以把我们的全运会比做一个小奥运，我想我们济南已经拉开了架势。刚才我听了介绍总共有800亿的投资，力求济南有个跨越式的发展。

    我在思考城市发展与奥运经济有什么关系。我想有四个方面，第一个是能够大大加快现代化城市的步伐。我们这次全运会，第一次在全国兴建运动村，这是过去没有的，这是为全运会专门配套的项目。这个模式和北京奥运会的模式是完全一致的。我想最主要的对我们城市基础建设，环境建设大大加强，我想可能比预计的速度提前5年实现城市现代化建设。

    第二方面我想会对房地产业及相关产业的平稳较快发展带来契机。这几年我看到我们济南的旧城改造加快，这是不是和我们开全运会也有关系。因为全运会我们增加了房地产方面的投入，增加了我们的规模，对地方的财政，对地方的GDP，对就业会产生很大的影响。特别是我看到了这一两年也就今年到明年很可能是房地产处于低速发展的一个时期，恰逢这个时候，我们筹备全运会，恰恰是填补了这一段房地产发展速度比较缓慢的空档，所以我觉得济南这时候搞全运会，对房地产来说另有一番别样的作用。

    第三点，我觉得对于济南新城，对不起我用了“济南新城”，因为对规划曾经举棋不定，而且现在市政大楼，再加上许多配套项目都在东部发展，其实东部发展不应该看作是一个区，而是一个新城市，这对城市的发展有促进作用。城市是一个综合体，我们在发展过程，这次全运会的许多项目许多设施，包括我们商务酒店、写字楼，包括许许多多的配套有重要的促进作用，对我们城市的政务中心和体育中心的合一的功能完善起了积极的推动作用，这一点我觉得是毫无疑问的。我们看到广州的天河，现在广州东部地区的发展不亚于西部地区的发展。我想通过全运会的建设，使市民在东部生活更加方便、更加丰富、更加健康。当然我也看到也听到了，体育场馆现在的设计，经过这些设施进一步的改造更新，使它更加具有商业特色，使体育产业化。

    第四方面我觉得对于济南走向全国、迈向世界恐怕会创造个机会，因为更多人了解济南，更多人到济南来，对济南的发展速度会加深，创造更多的商机。对济南的人的素质的提高是有好处的，这一点从北京奥运会的前期以及奥运会当中、以后都会体现出来，提高我们的文明程度。讲个小事情，昨天我从机场过来的时候，发现我们济南马路中间的栏杆是不是因为太矮，所以很多人跨越栏杆过去，我们是不是提高栏杆的高度不让这些人过去呢，我觉得应该是提高人的文明程度。所以我认为我们全运经济我们现在已经把全运会作为产业来抓，作为经济来抓，这对我们过去对于体育的理解有了一个跨越，这是我想讲的第一点。

    第二点因为今天是房地产方面的论坛，所以我讲讲我主要的观点就是楼市保稳，为什么这么提呢？因为大家看到，在几天前，中央召开一个会议和上个月中央召开省部委会议的时候，都提高房地产的问题。在6月13号的时候，中央召开会议的时候提出这样的观点，我们的房地产市场要保持稳定，总书记的讲话当中提到加强金融监管，促进资本市场健康发展，保持房地产稳定，切实防范金融风险。在这次政治局开会的时候，又进一步提出要促进金融市场和房地产市场的健康发展。现在房地产市场比较混乱，房地产市到底处于什么样的境地，我们要首先了解一下宏观经济发展的态势。请大家注意，我们这次中央政治局会上提出来几点，第一中国经济的发展的基本面要改变，第二我们的调控正向预期的方向发展，但是同时指出我们的不确定性、不稳定性增多，在这样的经过下面，我们如何使宏观经济保持一种平稳较快的发展，中央提出来两个目标，第一既要保持经济的稳定增长，又要遏制价格防通胀。价格的快速上升，也就是说是既要保增长，又要防通胀。中央开会提出来要两防，既要防止经济过热、偏热，又要防止物价局部的价格上涨变成全面的通货膨胀，而现在七月份提出来既要促进经济增长，又要防止通胀。有数据显示，我们中国宏观经济增长速度已经出现明显的放缓，特别是出口，我们的投资增长速度也放慢了，我们的消费增长速度还比较快。在这样的情况下，我们通货膨胀率还是很高，所以这样提出我们调控目标是两个方面。在我理解还有一个方面是促进就业，应该是保增长、防通胀、促就业。那么在这样的情况下面，我们看到我们房地产市场发生了什么变化？

    在讲这个之前，前不久我看到一篇文章《上海房地产对GDP的贡献为负》，它高兴得看到上海房地产对GDP的贡献是负的，他感到很高兴，我觉得很奇怪，为什么有这种想法呢？而且这种想法的评论不是一个人，因为他认为把房地产作为支柱产业是个错误，他认为房地产作为支柱产业，房价上升过快，所以宁可房地产负的增长，所以是这样的观点。就像现在粮食涨价，看到粮食成负了就好了，石油涨价也希望是负的，这是不好的。房地产是国家经济的支柱产业，这是客观的。我想用数据告诉大家房地产市场发展的状态。

    第一就是房价，官方的说法就是同比，今年全国商品房价格同比上涨9.2%，我想可能到年底的时候，同比增幅会越来越小，因为我们经济发展速度在放缓。第二的说法就是环比，5月分比4月份涨了0.2%，而且1/3城市的环比已经在下降，这是第二组数据。但是我这里也告诉大家一点，高档住宅的环比上涨0.2%，90平米以下的环比下降了0.2%。第三个数据是老百姓个人讲的个人感觉到的数据，但是统计没有，和最佳价位比房价怎么样。去年9月份是什么样的，现在这个价格是怎么样的，有人就说最高价格下降了或者是涨的很慢。这是第一组数据，但是有趣的是我看到济南的房价同比一个月比一个月高，什么原因，这里面我还没有搞清楚，总之济南的同比8%不正常。

    第二组数据就是交易量，很重要的。我们商品房的销售量，从今年5月份开始，全国的商品住宅销售额、销售面积和销售额首次出现了双降，什么叫“首次”？98年房改以后，进入个人买房市场以来，我们商品住宅销售面积和销售额同比都是增长的，而今年同比出现了下降。但是很奇怪的是，我们竣工面积，今年上半年竣工面积数量和销售面积数量仍然是竣工面积远远低于销售面积，也就是我们销售量很大，但是同比下降很多，去年增加了24.7%，相对去年而言今年开始下降，而且这种下降的趋势，6月份比5月份多，我估计下半年下降的趋势会增长、加大。这是我们现在当前面临的房地产市场的数据。

    那么这样的数据说明什么？我们现在的楼市出现了什么状态？为什么会出现这个状态？我想要了解今天，必须简单的描述昨天，要了解明天，必须把今天的情况进行深刻的分析，才能做出下一步楼市发展的态势。为什么现在会有这个情景？我们看到去年的房地产市场，特别是2、3季度以后的房地产市场，一直到第4季度，我们全国房地产市场处在一种亢奋的状态当中，开发商在抢地皮，老百姓抢房子，开发商恐慌性的买地，老百姓恐慌性的买房，销售量、销售价格猛增。

    需求旺盛，甚至出现了需求过旺。无论土地市场还是房子市场。当然这说明有购买力，这个购买力是怎么支撑的？老百姓有钱要买房，但是这个前面钱从哪里来？所以我们发现这个去年楼市，去的楼市实际上出现了一个“亚健康”。实际上是一种亚健康的”的状态，这种现象在去年，首先的原因我觉得这里面就是和我们的整个宏观经济和我们金融环境都有关系。

    下面我讲金融。为什么07年会出现这种房价涨价过快的现象呢？因为我们的金融，从美国次贷大家看到了。在土地市场上，开发商批量拿地，钱哪来的？这样的股市情况下面，我们开发商融资渠道加快了，融资成本比较低，所以他也有更多的钱来买地。那么相对充沛的资金和我们土地的供应也显得充分。大家知道06年的股市取得了突破，所以经济改革、市场化，资本市场是好的，推动了融资。第二方面为什么，除了我们老百姓有收入提高，除了我们住宅，除了我们自住需求以外，我们有一个很大的就是投资需求。改善投资需求使股市大幅度提高，那么这个我记得也有关系。我们06年银行实行股份制改造，所以07年我们楼市是大力的发展，供求关去年增加了80.8%。干什么？支持我们个人贷款。在这样的情况下？我们房子数量有限，大家我们需求的增大。这当然也是推动楼市兴旺的原因。

    根据这样的分析，我们其他方面的原因，从紧的货币政策收紧信贷，你股票市场收紧的信贷。无论是土地的需求还是房屋的需求量，都在放缓了。我们房地产市场的调控应该是有效的。所以说我们看到国家的政策应该是市场周期的变化，再加上我们政策的调控，造成了今天的楼市造成了一种观望，恰恰这种观望是一种理性的表现，因为我们不能继续今年2、3月份楼市的亢奋，在这种情况下我们GDP都是10%以上的增长。市场经济是有周期的，宏观调控就是使我们的波动小一点，起飞不要太高。就是这个意思？中国的经济现在明显已经处在周期的往下走的时候，所以我们的行业要看清楚，宏观经济的变化对我们房地产政策是一个很大的变化。再加上我们的政策，所以我经常说中国楼市正处在一个高位成长期。当然，现在楼市地价如何？我觉得咱们应该客观看待，那么根据中央对宏观经济的要求，要求我们平稳发展、健康发展的要求，我觉得也应该根据中央调控的目标，这次政治局开会提出来要把握宏观调控的力度、要适时微调、适度微调。因为现在调控因为不确定性很多，所以中央又提出来区间性，讲究政策的准确性、针对性、灵活性。我觉得这个非常好，而我们因为房地产市场跟其他产业不一样，具有地区性的特征。房地产市场，济南市场和青岛市场就不一样。

    那么如何使我们的房地产市场发展呢？前两年我开玩笑说，其实我们房地产业的前四年已经开始奥运会了，这个奥运项目是什么？4×100接力赛，我们04、05、06年的增长速度特别快，04年第一棒比较快一些，05年、06年跑的慢一点，控制下来，07年跑得更快，我们希望这个不能再继续下去，现在是存在一个柔道。有人说跳水，我不希望跳水下去，那么如何使我们使我们保持一个平稳发展的态势？体现在什么方面呢？我的理解是，首先如果稳定楼市，首先是要稳定供求总量，我现在关注的是我们的销售量的下降，特别是大城市，销售量明显下降，北京、上海，我们的中西部地区的销售量还在增加，我们大城市下降，如果不能保持供求关系总量的平衡，那么这要引起我们的关注，因此这个下降了，就要使我们的投资规模的下降，投资规模的下降，必然会实际到我们的相关的行业，但近白鸽行业的投资增加速度下降。那么相关房地产的行业有多少人在就业呢？那么就业如果也下降，那意味着什么？如果房地产的相关产业也下降的话，我认为不是好事情。当然如果说我们的投资在下降，够供求关系的下降，再加上房价的大幅度下降对金融的问题就更打了。因为大家知道的这个很清楚，会带来金融的风险，这是我们安全方面最大的风险。所以我看国务院的座谈会，专门讨论了金融的风险问题，所以我认为稳定首先要稳定供求。

    第二要稳定供发展大于求，请注意，这是我们总书记讲话中谈到的，我们现在整个预期稳定不稳定？稳定这个很重要，从理论上讲，为什么房地产市场预期很重要呢？因为房地产这个产品，既是消费品，又是投资品，从投资角度看，它的价格是有预期的，人们都看看好就升，人们不看好就降。所以如何稳定预期，如何稳定我们的供求总量，特别销售量，我觉得这个是我们当前要做的。

    所以首先讲要稳定。那么我们记得总书记讲到了微调，我们应该要注意，房地产市场也应该微调。就是两个微调。一个微调就是根据我们的发展速度的情况的变化，要适当的进行调整，如果我们整个国家的原材料的价格，其实有人说，前几年我们的高增长的时候，如果那时候就提高原材料价格的调整，我们现在发展的代价就少了，我们发现市场出现问题的时候，要有苗头的时候就调整，那这样会代价小的多。适时的微调，我记得这是很重要的，各地的情况不一样，我这里特定讲一下，你不能用上海代表全国，有也不能用北京代表全国，因为上涨涨50%，你不调，他也发展，所以房价往下降是应该的，但是不会像深圳这么大。深圳为什么这么大？因为更多的人是短期炒作，而我们济南有多少人是炒房的？有，但是很少。这种预期是不对的，有人为了自己利益的宣传，把一些事情夸大了，我记得我们的有些不负责任的媒体会夸大其词。我也希望价格也是微调，什么叫房子大起大落？我们销售量要大起大落，我们价格要大起大落。所以政策实施微调，价格实施微调，当然这个微调我们的供应商要心里有数。现在的情况下，适当调整价格，你价格合理也好，这都是保持市场稳定的一种态势，不要把责任都推给政府。我们的开发商、包括营销商都一样，要保持平稳的发展态势。通过两个稳定，两个微调，实现一个换取，怎么换取？就是以时间换取空间。我们的房价未来的两三年当中，我们的房价平稳，用这种平稳的房价，来换取我们的空间。因为房子的价格和价值之间是有一定关系的，不能想到房价就硬往上攀。但是房价的大幅度上涨也是不利的。所以我认为，如果使我们的楼市保稳，要做稳。作稳我们的供求总量，把它作稳了，我们的社会舆论不要一味的夸大。这不是为了牟某利益的问题，不是为了开发商的利益，而是为了我们全社会的利益，我们为了经济的平稳较快增长，在这个时候，我们的房地产商应该做出应有的贡献。我就讲这些，谢谢大家！