不管过去如何，但至少2008年“开门”之后，所有的人都看到了房地产在“沼泽地”里的样子。尽管一切定论现在还为时过早，但有一点是可以肯定的，那就是这一年的房地产正在经历“一半是海水、一半是火焰”的煎熬。只不过业内人士提醒，当前房地产市场的所谓“拐点”，其实最大的拐点处在于人心，也许换一种思考的方式，可能更符合房地产现在的实际。

    高速路上的房地产

    至少到2007年，没有人知道“高速路上”的房地产什么时候可以停下来。

    来自国家发改委和统计局联合发布的最新统计数据表明，2007年房价回落至少比我们想象的要“差距甚远”。这不是有关负责人的一时语顿，通过一组统计数据不难看出：2007年全国土地购置面积同比增长了16.9%，土地开发面积同比增长7.9%，房地产开发投资同比增长31.4%，商品房施工面积同比增长22.8%；商品房新开工面积同比增长22.6%，商品房销售面积同比增长31.3%。尽管各种声音很多，政府的关注很大，但所有的这些似乎都无法阻止房屋销售价格和房地产开发完成投资两组数据持续走高的现实。

    这显然不是政府所希望看到的。至少不是2008年以前的政府所希望看到的。

    事实也证明，在这之前的几年里，政府关于房地产市场的整顿一直就没有停下过。业内人士指出，房地产市场调控有没有达到预期效果，一是要看高启的房价是否正在回调，或者正在处于“回调的路上”；二是住房供应结构是否满足并符合了政府关于房地产调控的“初衷”和“要求”。

    面对房价长期高幅增长的现状，业内人士提醒，用一个片面的事实来说明一件并没有完成的事情，只能是一种个人主义色彩浓厚的“空想”，至少在“拐点”还没有出现之前，一切都充满变数。

    但值得肯定的是，在房市专项调控和宏观政策等多重因素影响下，2007年的房价较前几年终于有了松动的迹象。特别是2007年9月份以来，关于房地产市场的“新鲜”政策继续且不断地出台，其中几次加息“动作”，大大提高了置业的购房成本，随后深圳、广州、上海等地出现了成交量下降的“政策反应”，或许这是房地产在2007年没有深度考虑到的一个结果，而正是这个结果，让房地产在进入2008年后遭遇到了“致命的一击”。

    不能不面对的现实

    2007年末，因为王石的一句“2008年房地产将出现拐点”，让新的一年里的房地产终于有了一个之前从未有过的定论。

    现在回过头去看，这个房地产的“大哥大”当时的分析并不是没有道理。至少2007年年底到2008年年初，房价会有所回落，只不过这种回落是平均值的回落，之后的4-6月份会是房价的相对平稳时期，奥运会后将是房价第一次进入分化期，现在来看，正在成为一种现实。

    建设部住宅与房地产业司有关负责人去年11月初曾指出：“截止目前，国内一、二线城市90平方米以下普通商品房已经占到商品房供应总量的35.9%，比2006年高出1.5个百分点，且中小户型供应继续呈现上升趋势。未来一个时期，政府将把抑制房价过快上涨做为主要目标，一方面将廉租房、两限房和经济适用房更清晰地从商品住房中剥离出来，并通过一系列政策手段保证这一部分产品的建设、补充和完善，大大增加了这一部分产品在市场上的供应量；另一方面通过紧缩银根、加快调息步伐以及提高第二套住房首付比例和贷款的手段，有效抑制住房供应需求。”

    现在来看，这样的政府行为显然更加直接、更加突出、更加多角度以及更加完善。

    事实上，2008年的房地产所经历的危机与年初的种种猜想相比显然有过之而无不及，从次贷危机的影响到通货膨胀的冲击，曾经大嘴说天下的业内人士大多“集体失语”。甚至在政府有关部门看来，现在房地产走下坡路是有悖大的方向的，至少是一个不应该马上出现的结果。而这个结果，很大程度正是政府自己一手制造的。

    也因此，一系列所谓的“救市”动作开始出现，这其中包括：扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度,调整最低首付款比例；商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%；对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款需求,金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；下调个人住房公积金贷款利率。其中,五年期以下(含)由现行的4.32%调整为4.05%,五年期以上由现行的4.86%调整为4.59%,分别下调0.27个百分点。同时金融机构将继续在贷款利率、首付款比例等方面支持合理的个人住房贷款需求,对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款需求,金融机构在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予积极支持。

    所有的一切都在表明，房地产现在的样子是发展中的中国经济所不愿意看到的样子。

    拯救信心更为重要

    应该肯定的说，目前的房地产市场正值敏感期，各种力量的博弈仍在不断加剧。

    一个不容忽视的事实是，在救市问题上，地方与中央出现了微妙的目标与路径的分歧：中央救市不是为了刺激房价，而是在把握整个宏观经济的全局下，刺激中低价位住房消费，最终把购房人的有效需求激发出来。从这一点上说，中央救市救的是销售，不是救价格；救的是经济，不是纯粹救开发商。

    业内人士认为，就目前而言，各地出台的单边救市政策收效均不明显。这也就证明，当前救市的关键，并非在于地方政府倾力托举地价、房价，而是要拯救信心，从降低成本和提升质量入手，让利于民。

    国家统计局近日公布数据显示,前三季度,全社会固定资产投资同比增长27.0%,同比加快1.3个百分点。其中,城镇固定资产投资增长27.6%,加快1.2个百分点。农村投资16,375亿元,增长23.3%。在城镇投资中,国有及国有控股投资41,360亿元,同比增长21.8%;房地产开发完成投资21,278亿元,增长26.5%。业内人士指出，剔除价格因素,实际投资增速在16－18%的水平,减速比较明显。未来冀望投资拉动托住经济下滑,有点勉强。也因此，在当前大的宏观经济条件下，中国投资速度控制的“钥匙”在房地产。

    需要看到，在经济下行周期中,房地产决定因素在于需求,而需求取决于未来收入的预期,很难想象在收入预期急剧下滑状态下,人们会为房价去支付一个很高的溢价。有机构测算,若以西方国家月供收入比40%的正常水平衡量,中国核心城市的房价目前居然可能存在40%－60%的下跌空间。如此状态下要政府刺激起来,托住,恐怕是痴人说梦。加快降价处理存货,回笼资金保住银行可能是唯一选择。

    针对目前房地产市场,国务院总理温家宝17日在国务院会议上提出降低房地产交易税费等利好房地产市场信号,之后财政部22日宣布,从2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%。央行也在22日宣布,自08年10月27日起,将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍;最低首付款比例调整为20%。

    在这样一个大背景下，有一个现象同样不能被忽视，那就是虽然是观望，但必须看到2008年真正的好房子依旧在一套一套的减少，或许开发商的话是一个提醒：未来一个时期，房地产项目将逐步减少。在需求没有少的前提下，开发商少了，项目少了，“再等等看”的心理未必是最合适的。

    或许，这是2008年的房地产在煎熬中可以看到的希望。