——专访北京大学公共经济管理研究中心投融资研究所副所长王铁军

    在刚落幕的山东省第十三届新城市房地产沙龙上，北京大学公共经济管理研究中心投融资研究所副所长王铁军应邀做了有关中国房地产投融资的主题演讲。会前，他欣然接受了山东房地产网的专访，就目前楼市多方博弈局面的形成和解决办法，王教授谈了自己的观点。

    山房网：去年下半年起到今年二月份，全国楼市成交量、房价都出现了明显下滑，市场低迷，您认为造成目前形势的根本原因是什么，该怎样解决？

    王铁军：楼市目前面临的问题，简单讲就是房地产开发商手中有大量的存量房产销售不出去，无法实现资金的回笼，运作困难。百姓等着房子降价，开发商等着政府救市，市场呈博弈态势。

    从根本上讲，真正能救房地产市场，救开发商的只能是消费者。解决这一僵局的途径也只能是让消费者买房。地方政府、银行救市力度毕竟是有限的，解决不了市场的根本问题。

    我去各地讲学、调研，很多开发商都讲，从去年下半年扛到今年上半年。都快扛不住了。靠自有资金，靠银行把贷款延期硬撑，但房子卖不出去，问题还是解决不了。只有把存量房产卖出去，资金收回来，问题才能解决。所以，解决问题的根本是让消费者购房，把房子卖出去才是硬道理。

    山房网：面对金融危机对楼市的冲击和影响，您认为政府应该采取哪些措施？

    王铁军：就目前形势来看，关键是让有购房需求的百姓买房。而百姓最关心的还是价格问题，如果价格适中了，房子自然就卖出去了。但价格问题又不是个简单的问题，牵扯方方面面利益。我认为这个问题需要协调解决。

    在这次金融危机中，国家采取的家电下乡的措施非常好。金融危机影响出口，国家用家电下乡的方式弥补企业出口的损失。家电下乡，国家补助13％。而实际上这13是出口退税，是退税给出口企业的，现在把这13%补给农民，这样就形成了一个三赢的局面。首先，实现拉动内需，国家受益。其次，企业实现产品销售，企业受益。最后，百姓以优惠价格买东西，百姓也受益了。最近，国家又出台了一项政策，农民买微型客车和农用货车，国家补贴10％。这是同样的道理，同样实现了国家、企业、百姓三赢。家电下乡、汽车下乡对我们该有些启发，在房地产行业，我们是否也可以借鉴相关的方式方法，实现多方共赢，这是一个值得思考的问题。

    现在的问题是都卡在这里，僵持着，这样于国家、开发商、老百姓都不利。只有通过一个方法，让百姓乐于买房，开发商把存量房产卖出去，回笼资金，这样问题才能解决。

    山房网：有不少开发商讲到，由于前阶段地价高，物价上涨导致建材、能源价格等都高，这就形成了很高的刚性开发成本。在这种情况下，房价很难大幅下调，这个问题您怎么看。

    王铁军：那是以前滞留到现在的问题。做个不恰当的比喻，这就像消化不良。都卡在这了。现在的关键不是追究怎么导致了这种问题，而是怎么把这个问题解决。要解决消化不良，只能是通过把存量房产卖出去来实现。还是那句话：卖房才是硬道理。

    山房网：您对二、三线城市，尤其是济南的房地产市场怎么看？

    王铁军：济南的房价在全国来讲还是比较适中的。在全国房价上涨很快，出现泡沫的时候，济南市场没有冒进也没有落后，房价处在中游。当全国房价都在下跌时，济南的房价变化不大，还在中游。楼市的高潮和低潮，济南的房价始终保持在一个比较适中的水平。我认为这跟山东的文化有关，中庸之道，消费者也比较理性。