——访山东中原物业顾问有限公司董事总经理 王鑫

    近期楼市成交量和价格的变化让市场的走向充满悬念，市场上行还是下行，房价涨还是跌，政府、开发商、专家各执一词。购房者愈加迷茫了。市场究竟将何去何从？带着问题，笔者采访了山东中原物业顾问有限公司董事总经理王鑫先生。

    山房网：近期业内人士对于楼市回暖的问题争论不休，王总能否分析一下目前的市场状况，并谈一下对这个问题的认识。

    王  总：从全国范围看，今年一季度房地产市场较去年有所反弹，也就是业内所说的小阳春。但进入四月以来，从第一个周的相关数据来看，成交量没有跟上。根据我们的分析，这可能跟清明节有关。所以，要看清楼市的走向，还要把时间放的更宽一些。楼市的走向才能看的更明晰，第二季度的表现可能能决定整个市场是否真的回暖。

    济南房地产市场的成交量，环比和同比都在上升。根据中原统计的数据，济南楼市成交量二月份环比上涨113%，价格也有小幅上涨。从全国土地市场来看，土地流拍比较严重，有些挂牌的土地无人问津。土地成交大幅减少也是目前楼市的真实情况。
 
    山房网：王总认为楼市是否已经回暖？

    王  总：房地产受宏观经济的影响比较大，通过跟发改委等政府机构进行反复沟通，根据我们的了解。国家经济大势还是好的，宏观经济是在向前走的。房地产的发展应该跟宏观经济的整体走势是一致的。因此，房地产市场的发展总体趋势还是向上的。房价应该还是会涨，当然涨幅会比较低，不会出现象2003到2006几年间那样快速的上涨。市场将进入一个相对平稳的发展阶段。

    山房网：近期有发改委专家称，房价降幅将达到40%—50%。您如何看待这一言论？

    王  总：我个人认为他可能不懂房地产。就看济南目前在售的楼盘，不用说40%-50%，就算降价30%，开发商基本上就是赔钱的。从房地产成本构成上看，土地价格、各种税费加上建安成本，基本就已达到房价的80%。现在房地产开发企业的利润，普遍比以前低的多。根据中原集团的了解，目前市场上存在一种情况，即很多开发商在运作完整个项目后几乎是不赚钱的。所以说，从市场整体来看，房价下降40%—50%是不太可能的。

    山房网：目前土地、建材等价格都有所下调。是否存在这样一种可能，即以目前的价格拿地开发，几年后上市的房子跟现在比，价格能有40%以上的降幅？

    王  总：建安成本确实有一定幅度的下调。但从土地市场来看，尽管土地的成交量下降了，但同区域的土地市场价格并没有下降。尤其是济南，济南的土地价格，除个别区域略有下调外，整体上没有下降。

    山房网：若房价下降40%—50%会有什么后果？

    王  总：从去年深圳的断供潮，1997年香港金融危机时出现的负资产等实例看。房价大幅下降，已购房的客户首先受影响，同时也是受影响最大的。去年下半年，深圳房价大幅下跌，已购房的客户，有的选择断供，有的为不损失信誉，采取免费送房的方式减少损失。就是说只要你帮我还贷款，我可以把房子免费送给你。

    房价大幅下跌对开发商、银行等也会有很大的影响。所以这种言论对市场的发展起不到积极的作用。当然，我们不排除个别房价虚高的城市会出现较大降幅的情况。但全国楼市总体不太可能出现如此大的房价降幅，济南更不可能。另外，如果这个观点在一年前刚刚出现金融危机时提出，可能会成立。但目前，这个言论已经不可能成立了。

    从宏观经济的发展来看，今年国家提出的目标是保8争9，金融危机虽未结束，但从今年一季度市场表现来看，危机对房地产市场的影响基本已经过去。现在的关键是国家出台一些积极的政策扶持市场，恢复百姓的消费信心，这才是对房地产市场健康发展最有助益的。健康的市场表现为相对稳定的价格和成交量。